Como declarar imóvel nos EUA no imposto de renda brasileiro
Comprar um imóvel na Flórida não é só uma questão de fechar negócio nos Estados Unidos. Quem é residente fiscal no Brasil precisa declarar esse bem por aqui também, todo ano, na Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF). O processo é mais simples do que parece, desde que você saiba onde encontrar cada informação.
Onde declarar o imóvel na DIRPF
O imóvel entra na ficha Bens e Direitos, dentro do grupo 01, Bens Imóveis, com o código correspondente ao tipo de propriedade (apartamento, casa, terreno, entre outros). No campo de localização, você indica o país onde o imóvel está, no caso, Estados Unidos. Esse lançamento é obrigatório independentemente do valor do imóvel: diferente de outros bens, que só entram na declaração acima de um determinado limite, imóveis precisam constar sempre.
Por qual valor declarar
A regra geral é declarar pelo valor de aquisição, convertido para reais pela cotação do dólar na data da compra, e não pelo valor de mercado atual. Esse valor permanece o mesmo ano após ano, sendo atualizado apenas em casos específicos: uma nova aquisição de parte do imóvel, benfeitorias comprovadas (uma reforma, por exemplo) ou venda parcial. Valorização de mercado não é motivo para atualizar o valor declarado.
Aluguel do imóvel: onde entra na declaração
Se o imóvel gera renda de aluguel, esse rendimento também precisa ser declarado no Brasil, na ficha de rendimentos recebidos do exterior, além de já ser tributado nos Estados Unidos pelo IRS. Não existe isenção automática de bitributação para pessoa física entre os dois países nesse tipo de rendimento, o que reforça a importância de guardar o comprovante do imposto pago nos EUA, já que em alguns casos é possível usá-lo como compensação na apuração brasileira, sempre com orientação de um contador.
Venda do imóvel: ganho de capital
Quando o imóvel é vendido, o eventual ganho de capital, a diferença entre o valor de aquisição e o valor de venda, precisa ser apurado e tributado também no Brasil, seguindo as regras de ganho de capital sobre bens no exterior. Isso acontece de forma independente da retenção do FIRPTA já aplicada na venda pelo comprador americano. É outro ponto em que vale a pena ter acompanhamento contábil, para evitar pagar imposto em duplicidade sem necessidade.
CBE: a declaração que não se confunde com a do imposto de renda
Existe uma segunda obrigação, separada da DIRPF: a Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), feita junto ao Banco Central. Ela é obrigatória para quem tem, somados, mais de US$ 1 milhão em bens e direitos fora do Brasil na data-base de 31 de dezembro do ano anterior, com prazo de entrega entre 15 de fevereiro e 5 de abril. A DIRPF é entregue à Receita Federal, com foco em apuração de imposto. A CBE é entregue ao Banco Central, com finalidade estatística. São perguntas diferentes, feitas por autoridades diferentes, e cumprir uma não substitui a outra.
Este artigo faz parte do guia fiscal e jurídico para brasileiros que compram imóvel nos EUA, que reúne também as regras de FIRPTA, LLC e ITIN.
Perguntas frequentes
Preciso declarar o imóvel no Brasil mesmo morando nos EUA?
Se você ainda é residente fiscal no Brasil, sim. A obrigação de declarar bens no exterior está ligada à residência fiscal, não ao local onde o bem está localizado.
O imóvel precisa ser declarado mesmo se o valor for baixo?
Sim. Diferente de outros bens móveis, que só entram na declaração acima de um valor mínimo, imóveis devem ser declarados independentemente do valor de aquisição.
Declarar o imóvel na DIRPF substitui a CBE do Banco Central?
Não. São obrigações separadas. A CBE só é exigida de quem tem mais de US$ 1 milhão em ativos no exterior, enquanto a DIRPF exige a declaração do imóvel independentemente do valor.
Se você está estruturando a compra de um imóvel na Flórida e quer entender os próximos passos, fale com a Gabi Melo pelo WhatsApp.