Guia fiscal e jurídico para brasileiros que compram imóvel nos EUA
Comprar um imóvel nos Estados Unidos não exige visto nem cidadania americana. Qualquer brasileiro, residente ou não no país, pode adquirir uma propriedade em Boca Raton, Orlando, Miami ou Fort Lauderdale sem restrição legal. Mas essa liberdade vem acompanhada de uma camada de obrigações fiscais dos dois lados do mapa: o que você precisa pagar e declarar nos EUA, e o que precisa declarar de volta no Brasil. Este guia reúne, em um só lugar, os pontos que todo comprador brasileiro deveria entender antes de assinar o contrato.
Pessoa física ou empresa: como você deve comprar o imóvel
A forma mais simples de comprar é em nome de pessoa física. É o caminho mais rápido, com menos burocracia e menos custo de manutenção anual. A desvantagem aparece em dois momentos: na venda, quando incide o FIRPTA, e no falecimento do proprietário, quando o imóvel entra na base do imposto de herança americano (estate tax).
A alternativa mais usada por investidores brasileiros é comprar através de uma LLC (Limited Liability Company), uma estrutura americana de responsabilidade limitada. A LLC aceita 100% de participação estrangeira, não exige capital mínimo e pode ser aberta a distância, mesmo morando no Brasil. O ponto de atenção mudou recentemente: a Receita Federal, através da Solução de Consulta COSIT nº 56/2026, passou a entender que LLCs transparentes com sócio residente no Brasil se enquadram em regime fiscal privilegiado, o que muda a forma como o lucro é tributado por aqui mesmo sem distribuição aos sócios. Antes de decidir entre pessoa física e LLC, vale conversar com um contador especializado em tributação internacional, porque a resposta certa depende do seu objetivo (moradia, aluguel de temporada ou revenda) e do seu patrimônio no Brasil.
Os impostos que incidem sobre o imóvel nos Estados Unidos
Depois da compra, três frentes fiscais passam a existir nos EUA:
Property tax, o equivalente ao IPTU brasileiro, é cobrado anualmente pelo condado onde o imóvel está localizado, com alíquota que varia conforme a cidade e o valor avaliado da propriedade.
Se você aluga o imóvel, a Receita americana (IRS) tributa esse rendimento. Por padrão, aplica-se retenção de 30% sobre a receita bruta de aluguel. É possível optar pelo regime de tributação líquida (net-basis election, com base na seção 871(d) do código tributário americano), que permite deduzir despesas como taxa de HOA, manutenção e depreciação antes de calcular o imposto, geralmente resultando em carga efetiva menor.
Ao vender o imóvel, o comprador é obrigado a reter 15% do valor bruto da venda e repassar ao IRS. Esse tema tem peso suficiente para merecer um artigo à parte, com todos os detalhes sobre percentuais, formulários e como recuperar o valor retido.
O que é o ITIN e por que ele vai aparecer no seu caminho
O ITIN (Individual Taxpayer Identification Number) é o número de identificação fiscal emitido pelo IRS para quem não tem direito a um Social Security Number, caso da maioria dos brasileiros não residentes. Ele é exigido para declarar renda de aluguel, solicitar redução da retenção do FIRPTA e, em muitos casos, para financiamento imobiliário. O processo começa com o formulário W-7 e pode levar de 7 a 11 semanas para ser concluído, então vale iniciar o quanto antes se você já sabe que vai precisar dele.
Declarando o imóvel de volta no Brasil
Ter um imóvel nos Estados Unidos não dispensa a declaração no Brasil. Dois órgãos diferentes pedem informações sobre o mesmo bem, com finalidades distintas: a Receita Federal, através da Declaração de Imposto de Renda Pessoa Física (DIRPF), e o Banco Central, através da Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (CBE), obrigatória para quem tem mais de US$ 1 milhão em ativos fora do país. São exigências separadas, e cumprir uma não substitui a outra.
Planejamento sucessório: o imposto de herança americano
Este é o ponto mais subestimado por compradores estrangeiros. Um não residente que possui imóvel nos Estados Unidos tem direito a uma isenção de apenas US$ 60 mil no estate tax americano, valor bem menor do que a isenção de milhões concedida a cidadãos e residentes americanos. Isso significa que, sem planejamento, um apartamento de médio padrão em Orlando ou Boca Raton já pode gerar exposição a um imposto de até 40% sobre o valor que excede essa faixa em caso de falecimento do proprietário. Estruturas como LLC combinada com holding, ou uso de seguro de vida, costumam ser discutidas justamente para reduzir essa exposição, mas a decisão precisa ser tomada com apoio de um advogado especializado em planejamento patrimonial internacional.
Perguntas frequentes
Brasileiro precisa de visto para comprar imóvel nos EUA?
Não. A compra de imóvel residencial nos Estados Unidos não exige visto, green card ou cidadania americana.
É melhor comprar em nome de pessoa física ou por uma LLC?
Depende do objetivo. Pessoa física é mais simples e barata de manter, mas expõe o comprador ao FIRPTA na venda e ao estate tax na sucessão sem proteção adicional. A LLC oferece mais estrutura de proteção patrimonial, mas tem custo de manutenção e, após a SC COSIT 56/2026, pode ter tributação anual no Brasil mesmo sem distribuição de lucro.
Preciso pagar imposto nos EUA e no Brasil pelo mesmo imóvel?
Em geral sim, cada país tributa conforme suas próprias regras. Não existe isenção automática de bitributação entre Brasil e Estados Unidos para pessoa física, o que reforça a importância de um planejamento fiscal bem feito.
Esse é um panorama geral. Os próximos artigos deste guia detalham LLC, FIRPTA, declaração no imposto de renda brasileiro e o processo de obtenção do ITIN, um por um. Se você já está avaliando um imóvel na Flórida e quer entender o que se aplica ao seu caso específico, fale com a Gabi Melo pelo WhatsApp e receba orientação personalizada.