FIRPTA: o imposto que o comprador brasileiro precisa conhecer antes de vender
FIRPTA é uma das primeiras siglas que todo brasileiro dono de imóvel nos Estados Unidos ouve, geralmente na hora errada: no meio do processo de venda, quando descobre que uma parte considerável do valor será retida antes mesmo de chegar à sua conta. Entender como funciona antes de colocar o imóvel à venda evita surpresa e ajuda a planejar o fluxo de caixa da transação.
O que é FIRPTA
FIRPTA é a sigla para Foreign Investment in Real Property Tax Act, uma lei federal americana de 1980 criada para garantir que o governo dos Estados Unidos consiga cobrar imposto sobre o ganho de capital de vendedores estrangeiros, mesmo depois que eles deixam o país. Como seria difícil para o IRS cobrar esse imposto de alguém que já voltou para o Brasil, a lei transfere a responsabilidade da retenção para o comprador, no momento do fechamento (closing) da venda.
Quanto é retido
A alíquota padrão de retenção do FIRPTA é 15% sobre o valor bruto da venda, não sobre o lucro. Isso é importante: mesmo que você tenha vendido o imóvel com prejuízo, a retenção de 15% sobre o valor total normalmente se aplica no momento do fechamento, sendo o eventual reembolso apurado depois, na declaração de imposto de renda americana.
Existem duas exceções que reduzem essa alíquota, aplicáveis quando o comprador pretende usar o imóvel como residência:
Para vendas entre US$ 300 mil e US$ 1 milhão, com o comprador declarando intenção de morar no imóvel, a retenção cai para 10%. Para vendas até US$ 300 mil, nas mesmas condições, a retenção pode ser dispensada. Acima de US$ 1 milhão, ou quando o comprador não pretende usar o imóvel como residência, a retenção de 15% se aplica independentemente do valor.
Como funciona na prática
No fechamento, o comprador (ou a empresa de title/escrow responsável pela transação) retém o percentual aplicável e tem até 20 dias para repassar o valor ao IRS, usando os formulários 8288 e 8288-A. Se o comprador não fizer a retenção corretamente, ele próprio pode ser responsabilizado pelo valor, junto com multas e juros, o que faz da empresa de title/escrow uma peça importante nesse processo.
Como reduzir a retenção antes do fechamento
Se o ganho de capital real da venda for menor do que 15% do valor bruto, o que é comum quando o imóvel foi comprado há pouco tempo ou vendido com pouca valorização, o vendedor pode solicitar ao IRS um certificado de retenção reduzida através do formulário 8288-B. O ideal é iniciar esse pedido com pelo menos 90 dias de antecedência do fechamento, já que a análise do IRS pode levar até esse prazo. Sem o certificado aprovado antes do closing, a retenção padrão de 15% costuma ser aplicada de qualquer forma, com o ajuste feito depois, na declaração.
Como reaver o valor retido
Depois da venda, o vendedor estrangeiro precisa apresentar uma declaração de imposto americana (formulário 1040-NR) para apurar o imposto realmente devido sobre o ganho de capital. Se o valor retido pelo FIRPTA for maior do que o imposto efetivamente devido, a diferença é devolvida como restituição. Para isso, o vendedor precisa ter um número de identificação fiscal americano, o ITIN, caso ainda não tenha um.
Esse processo tem relação direta com os custos de fechamento discutidos no artigo sobre closing cost nos Estados Unidos, já que a retenção do FIRPTA é um dos itens que aparecem na planilha de fechamento (settlement statement) da transação.
Perguntas frequentes
Todo vendedor estrangeiro paga 15% de FIRPTA?
A alíquota padrão é 15% sobre o valor bruto da venda, mas pode cair para 10% ou ser dispensada em vendas de menor valor quando o comprador pretende usar o imóvel como residência.
O FIRPTA é um imposto a mais, além do imposto de ganho de capital?
Não. O FIRPTA é um mecanismo de retenção antecipada, não um imposto adicional. O valor retido é usado para calcular o imposto de ganho de capital efetivamente devido, e o excesso retido é devolvido ao vendedor.
É possível reduzir a retenção antes de vender?
Sim, através do formulário 8288-B, solicitado ao IRS com antecedência mínima recomendada de 90 dias antes do fechamento.
Se você está planejando comprar ou vender um imóvel na Flórida e quer entender como o FIRPTA se aplica ao seu caso, fale com a Gabi Melo pelo WhatsApp.