Davenport ou Kissimmee: qual é a melhor área para vacation home na Flórida

Davenport e Kissimmee são, hoje, as duas regiões mais procuradas por investidores brasileiros que querem comprar uma vacation home no corredor da Disney, mas ficam em condados diferentes, com regras, preços e perfis de comunidade distintos. Entender essas diferenças antes de escolher onde comprar ajuda a evitar surpresas e a alinhar o investimento ao seu orçamento e objetivo.

Preço e localização

Kissimmee fica em Osceola County e é, em média, cerca de 20 minutos mais próxima da Disney e do Aeroporto Internacional de Orlando (MCO) do que Davenport, que fica no Polk County, cerca de 45 minutos do aeroporto. Em termos de preço, dados de mercado mostram Davenport com valor mediano de venda em torno de 315 mil dólares, contra cerca de 340 mil dólares em Kissimmee. Ou seja, Davenport tende a oferecer imóveis um pouco mais baratos, mas com maior distância dos parques.

Zoneamento: a diferença que mais impacta o investidor

Essa é, provavelmente, a diferença mais importante entre as duas regiões. Kissimmee, por estar em Osceola County, tem um mapa de zoneamento bem mais rígido e específico por lote, com os chamados Short Term Rental Overlay Districts (STRO) e a exigência frequente de Conditional Use Permit. Já Davenport, no Polk County, opera com um sistema de permissão mais simples e sem um grande mapa de overlay como o de Kissimmee. Além disso, no Polk County a ocupação máxima de hóspedes é definida apenas pelo código de incêndio, geralmente permitindo duas pessoas por quarto mais duas adicionais, o que favorece quem quer investir em casas grandes, com mais quartos.

Vale destacar que o Polk County aprovou, em 2025, a Ordinance 25-0415, que trouxe atualizações relevantes às regras de aluguel de temporada na região. Antes de comprar em Davenport, é recomendável confirmar com um profissional local se a ordenança afeta o imóvel específico que está sendo avaliado.

Taxas que podem pesar no retorno: as "Club Fees" de Davenport

Um detalhe que muitos anúncios não deixam claro é que boa parte das comunidades resort de Davenport, como Solterra, cobra taxas mensais adicionais de clube (Club Fees), que costumam variar entre 300 e 500 dólares por mês, além da taxa normal de HOA. Esse valor pode neutralizar boa parte da vantagem de preço de compra mais baixo em Davenport, e por isso deve sempre entrar na conta antes de comparar o retorno esperado entre as duas regiões.

Comunidades mais procuradas em cada região

Em Kissimmee, as comunidades mais tradicionais e com maior histórico de dados de aluguel são Storey Lake, Windsor Hills e Windsor Palms, todas com anos de operação e um volume relevante de dados de ocupação e receita disponíveis para análise. Em Davenport, o destaque vai para ChampionsGate, Solterra e Windsor at Westside, comunidades mais novas, com infraestrutura resort recente e forte histórico de compradores internacionais, especialmente do Reino Unido.

Davenport também se destaca por ser a região onde é mais fácil encontrar casas grandes, de 10 a 14 quartos, funcionando quase como mini-hotéis. O custo de terreno mais baixo no Polk County viabiliza esse tipo de empreendimento, algo mais difícil de encontrar em Kissimmee, onde o terreno já é mais caro. Investidores voltados para esse formato de casa grande tendem a preferir Davenport, enquanto quem prioriza localização e um perfil de receita mais consolidado tende a preferir Kissimmee.

Qual escolher: comparação rápida

Independentemente da região escolhida, o zoneamento e o regulamento de HOA continuam sendo os pontos que mais merecem atenção antes de fechar negócio. Veja mais sobre como a associação de moradores pode impactar o aluguel de temporada em nosso guia sobre HOA e aluguel por temporada.

Perguntas frequentes

Davenport é mais barato que Kissimmee para comprar uma casa de temporada?

Em geral sim, considerando o valor mediano de venda, mas é preciso somar as taxas de clube (Club Fees) comuns em comunidades de Davenport antes de comparar o custo total de posse entre as duas regiões.

Qual região tem regras mais simples para aluguel de temporada?

Davenport, no Polk County, tem um sistema de permissão geralmente mais simples do que Kissimmee, que exige verificação detalhada do zoneamento por lote em Osceola County.

Onde é mais fácil encontrar casas grandes, de mais de dez quartos?

Em Davenport, onde o custo de terreno mais baixo viabiliza a construção de casas grandes voltadas para grupos e famílias numerosas.

Ainda com dúvidas sobre qual região se encaixa melhor no seu objetivo? Fale com a Gabriela pelo WhatsApp: wa.me/19542346768